綿陽(yáng)市佳禧搬家服務(wù)有限公司邀你認(rèn)識(shí)什么是動(dòng)遷房？動(dòng)遷房可以買賣嗎？動(dòng)遷房買賣注意事項(xiàng)
動(dòng)遷房可以買賣嗎？這是我們?cè)谫?gòu)買這類拆遷安置房時(shí)會(huì)問(wèn)到的問(wèn)題。動(dòng)遷房是可以買賣的，但是動(dòng)遷房買賣和一般的商品房交易有很大的不同。動(dòng)遷房因其安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束。
動(dòng)遷房主要分為兩大類，一類是因市政工程動(dòng)遷而配置的房屋，這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但是在獲得產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不能上市交易。另外一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)遷的房子，這類房屋與普通商品房無(wú)異，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有抓讓期限的現(xiàn)在，可以自由上市交易。
因此在選購(gòu)動(dòng)遷房時(shí)，先要查明安置房的性質(zhì)，看房屋產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。
****類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購(gòu)買還沒(méi)定位的安置房，其風(fēng)險(xiǎn)**更大。買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式、遲延交房等都作出明確的約定。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來(lái)****買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定，以防合同的對(duì)方反悔，****由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。
相對(duì)于****類安置房而言，****類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
動(dòng)遷房買賣可能存在的風(fēng)險(xiǎn)
政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，動(dòng)遷房一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房 (與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
****因素。目前動(dòng)遷房買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是****不斷上漲，到交房時(shí)的****可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
人的因素。“共有人”是動(dòng)遷房買賣風(fēng)險(xiǎn)的****制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。
動(dòng)遷房買賣****的風(fēng)險(xiǎn)還是房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的問(wèn)題，因此在買房的過(guò)程中一定要先查明動(dòng)遷房性質(zhì)，****等到屋主有房產(chǎn)證后進(jìn)行交易。在簽訂動(dòng)遷房買賣合同的時(shí)候盡量把一些風(fēng)險(xiǎn)情況寫進(jìn)購(gòu)房合同里面。
